Z novim letom bodo novozgrajena stanovanja obdavčena po 20-odstotni stopnji DDV. Vendar le stanovanja, ki so večja od 120 kvadratnih metrov in hiše, večje od 240 kvadratnih metrov. Vendar do sedaj nihče ne ve po kakšnih kriterijih bodo določili izračune kvadratur(odgovori na vprašanja za časopis Finance).

Kako komentirate, da država, manj kot pol leta pred novim sistemom obdavčitve še ni določila natančnih pravil, po katerih bo določala kvadraturo oziroma kriterijev za določanje velikosti stanovanj?

            Žalostno je, da smo razumevanje našega pravnega sistema pripeljali do stanja, ko velja vedno samo še besedno (pojmovno) tolmačenje posameznega predpisa, na smisel oz. osnovni namen zakona pa se pozablja. V birokraciji postajamo svetovni prvaki in velja načelo: zakaj bi šlo enostavno, če pa lahko zakompliciramo. In zopet bodo nekatere službe polno zasedene in nujno potrebne. Da o medsebojni usklajenosti posameznih predpisov ne govorim.  

Kako bi po vašem mnenju morali določiti velikost stanovanj oziroma kako bi morali pri izračunih upoštevati bivalne površine, kleti, balkone, parkirna mesta in drugo?

            Izvirni greh je v pomanjkljivi dikciji 54.čl. Pravilnika o izvajanju Zakona o DDV (Ur.l.RS št. 141/06) in v 11.čl. Pravilnika o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o izvajanju Zakona o DDV (Ur.l. RS št. 52/07), ki dodaja sedmo alinejo »Za namene 11. točke Priloge I k ZDDV-1, je stanovanje del socialne politike, če v večstanovanjski hiši ne presega 120 m2 oziroma v individualni hiši ne presega 250 m2 uporabne površine stanovanja. Uporabna površina stanovanja je seštevek površine bivalnih prostorov.«

Ni namreč jasno, kateri predpis je podlaga temu pravilniku:

·         SIST ISO 9836 – Standard za izračunavanje površin in prostornin. Ta standard definira pojem neto tlorisne površine, ki se deli na uporabno površino, tehnično površino in komunikacijsko površino. Uporabna površina je definirana kot tisti del neto tlorisne površine, ki ustreza namenu in uporabi stavbe. Gre za površino med navpičnimi elementi, ki omejujejo prostor (izjeme so pokrite površine, ki nimajo elementov, ki omejujejo prostor). Uporabna površina se deli naprej na primarno in sekundarno površino.  Primarna površina je npr. površina stanovanja brez kleti. Sekundarna površina pri tem stanovanju je klet in ev.balkon. Pri hiši je primarna uporabna površina prostorov, ki so namenjeni bivanju (dnevna soba, kuhinja, kopalnica, hodnik), sekundarna pa, ki podpirajo bivanje (kurilnica, shramba, i.p). Ker PIZDDV ne ločuje uporabne površine na primarno in sekundarno, je po definiciji Standarda uporabna površina zbir primarne in sekundarne površine.

·         ZGO-1 UPB1 – Zakon o graditvi objektov v svojem 207 čl. definira standard za izračunavanje površin in prostornin SIST ISO 9836.

·         SZ 1 – definira v 2.čl. vrste stanovanjskih stavb in sicer se stanovanjske stavbe razvrščajo glede na število stanovanjskih enot, ki so v njih in glede na način rabe, na enostanovanjske stavbe, dvo in večstanovanjske stavbe in stanovanjske stavbe za posebne namene.

o    Enostanovanjske stavbe so samostojno stoječe enodružinske hiše, vile, atrijske hiše, vrstne hiše, počitniške hiše in podobno. Dvo in večstanovanjske stavbe so samostojno stoječe stavbe z dvema ali več stanovanji, stanovanjski bloki, stolpiči, stolpnice in podobno.

o    V 3.čl. govori o sestavinah stanovanjskih stavb. Loči posamezne dele in skupne dele. Pomembno je določilo, da celotna enostanovanjska stavba predstavlja stanovanje.

o    V 4.čl. definira stanovanje : Stanovanje po tem zakonu je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so prostori v stanovanjski stavbi ali drugi stavbi.

·          ZEN (Zakon o evidentiranju nepremičnin). V svojem 78 čl. definira površino stavb in delov stavb. Površina stavbe in površina dela stavbe se določita kot neto tlorisna površina, v skladu z veljavnim standardom za izračunavanje površin stavb.  V katastru stavb se vodi tudi uporabna površina dela stavbe in površine prostorov, ki pripadajo delom stavbe, glede na namen uporabe. Podrobnejši način določanja in evidentiranja površine stavbe in površine dela stavbe določi minister.  Pomemben je tudi 79. čl, ki definira dejansko rabo stavbe ali dela stavb (stanovanjska raba, nestanovanjska raba, skupna raba) in pravi, da ima lahko del stavbe le eno dejansko rabo. Iz samega postopka evidentiranja nepremičnin pa je razvidna dilema trenutka presojanja velikosti površin in posledične davčne obveznosti. V praksi znajo nastati različne situacije, ki bodo v škodo ali v korist posameznega lastnika. Žal je premalo časa in prostora za obrazložitev problema.

Torej moje mnenje, kako se določi površina za potrebe obdavčitve:

o    Stanovanje: 7 alineja 54.čl. PIZDDV postavlja limite glede uporabne površine. Uporabna površina je seštevek primarne (bivalne) uporabne površine in sekundarne uporabne površine (ki je tudi bivalna površina - glej primerjavo s površino enodružinske hiše). Po mojem razumevanju se limit 120 m2 nanaša na neto tlorisno površino stanovanja.

o    Stanovanjske hiše: SZ govori, da je celotna enodružinska stavba stanovanje. Odpade tudi dilema glede površin dvojčkov in vrstnih hiš. Po mojem razumevanju se limit 250 m2 nanaša na neto tlorisno površino enodružinske hiše.

 Dejstvo je, da trenutno stanje ni jasno in ne more prispevati k transparentnosti trga, tako, da se lahko pojavijo različne špekulacije. Na kaj naj bodo morebitni kupci pozorni glede na to, da pravil še ni?

            Zgoraj prikazano popolnoma razumljivo omogoča različna tolmačenja in ne trdim, da je moje mnenje pravilno. Mogoče bi dileme razrešil v ZENu napovedani Pravilnik o določanju in evidentiranju površine stavbe in površine dela stavbe. Vendar, če upoštevam vse izpostavljeno, pridem do podanega zaključka. Če pa sledim interesu kupca, pa so lahko tudi drugačna tolmačenja glede uporabne površine stanovanja. V primeru spora bo po moji oceni prevladal ZEN s svojim načinom knjiženja oz. evidentiranja posamezne enote in na to naj bodo kupci tudi najbolj pozorni.

O prodaji nepremičnin na trgu, gibanju cen in napovedih na tem področju za prihodnost (Mariborski utrip)

Trg nepremičnin je sestavni del našega gospodarstva in zato deli njegovo usodo. Napovedi o gibanju cen nepremičnin so zatorej povezane z odgovorom, kakšno gospodarstvo bomo imeli v prihodnje. Vsi pričakujemo konkretno vladno izhodno strategijo in ukrepe. Če bomo v prihodnje vsi imeli delo, če bo naša družba imela vedno več plačilno sposobnih ljudi, ki si bodo želeli kupiti stanovanje v Mariboru, v Sloveniji,  bomo proizvajali in prodali tudi vedno več stanovanj. Samo zavedati se moramo, da si z minimalno plačo pač ne moremo kupiti stanovanja.

Danes smo v situaciji, da je tudi trg nepremičnin v krizi. Cene stanovanj so v lanskem letu kar precej upadle, soočili smo se kar naenkrat z večjo ponudbo od trenutnega povpraševanja. Če pogledamo ponudbo, hitro ugotovimo, da je skladna s politiko države, ki je zahtevala zadnjih 10 let cca 10.000 stanovanj na letni ravni. To številko smo dosegli šele v letu 2008. Če pogledamo povpraševanje, hitro ugotovimo, da je upadlo praktično preko noči zaradi splošne krize, vsi smo postali bistveno bolj previdni. Kljub temu se lahko v našem podjetju pohvalimo, da smo lani uspešno izvedli cca 150 transakcij. Iz tega zaključujemo, da kljub nenehnemu medijskemu pritisku in splošnemu pričakovanju, da bodo cene padle, nekateri kupijo stanovanje, ker ga pač morajo ali ker si enostavno želijo imeti novo stanovanje. Ljudje hodijo še vedno na dopuste, kupujejo nove avtomobile, po trgovskih centrih je še vedno množica ljudi. Torej? Krize si pravzaprav nihče ne želi.

Seveda pa je kupec sedaj v boljšem položaju in tudi prav je tako. Sedaj ima tudi pri nakupu stanovanja možnost izbire, kar je temelj odprtega in prostega trga. Popolnoma svobodno se lahko in konec koncev tudi mora odločiti, kaj in po kakšni ceni bo kupil. Investitorji so tu trenutno v slabšem položaju, saj nosijo posledice in riziko neustrezne prostorske in stanovanjske politike ter v današnjem času še bistveno spremenjene finančne situacije. Občutek imam, da se je lani javnost ukvarjala s finančnimi tajkuni, letos so sodeč po dosedanjih komentarjih verjetno na vrsti nepremičninarji. Splošno etiketiranje ni primerno, vsak, ki gradi in prodaja stanovanja, še ni tajkun in pohlepnež. Tudi nepremičninar mora biti plačan za svoje delo in za prevzem rizikov, ki jih prevzema. Samo država se naj končno odloči ali bomo imeli prosti trg ali pa mogoče zopet »družbeno usmerjeno gradnjo stanovanj«.

V Mariboru imamo zaradi gospodarske situacije mesta ene najnižjih cen stanovanj v državi. In to nobenega ne skrbi, nekateri se celo hvalijo s tem. Občutek imam, da bi bili nekateri prav veseli, če bi kakšen od večjih mariborskih investitorjev šel v stečaj. Vendar, če bi znali ustvariti ugodno klimo za nastanek in rast podjetij, če bi imeli vedno več dobro plačanih delovnih mest, bi lahko nastala tudi dejanska potreba po Menhatnu. Toda veliko bolj udobno je biti na proračunu.

V našem podjetju ostajamo optimisti in verjamemo v pozitivni razvoj Maribora, zato smo sedaj v fazi priprave novega stanovanjskega objekta s 35 stanovanji v Trubarjevi ul. v Mariboru.

Ustavitev prodaj novogradenj (časopis Večer)

- zakaj je do tega po vašem mnenju prišlo
- v kolikšni meri so za to odgovorni tudi investitorji
- kakšen je vaš scenarij na tem področju v prihodnje
- kaj lahko v tem primeru stori država?

Ne moremo in nočemo govoriti o ustavitvi prodaj novogradenj. Res je prišlo  do pomembnega zmanjšanja števila transakcij, vendar imamo tudi problem z evidentiranjem števila posameznih novozgrajenih stanovanjskih enot in njihovo prodajo. Ko se sprašuješ, zakaj nimamo tovrstnih evidenc, se zaveš, da smo že globoko v 21.stoletju in da še vedno nismo povezali informacijske tokove v naši državi. In v skladu s sedanjim splošnim mnenjem se vprašaš, komu to koristi? Zakaj imamo naenkrat prekomerno ponudbo stanovanj, če pa smo šele leta 2008 dosegli, ne pa presegli, planirano proizvodnjo stanovanj, je vprašanje, ki zahteva poglobljeno analizo in odgovor v smeri delovanja našega sistema glede preskrbe s stanovanji. Splošna finančna in gospodarska kriza je samo razgalila funkcioniranje sistema in vse njegove anomalije. Razkrivati se je začela »vzporedna država« oz. njen sistem, ki deluje na lobijsko-tovarišijski logiki. Lani je bila javnost angažirana z reševanjem finančnega sektorja in tajkuni, letos so nepremičnine in nepremičninarji vsak dan v medijih prikazani v negativni luči. Rešiteljev in »pametnih ljudi« je vedno več. Vsak se čuti poklicanega, da predlaga rešitev, Ali gre dejansko za rešitev ali pa za lastno promocijo in sledenje določenim interesom, pa  razumski človek zelo hitro ugotovi. Npr. poslanec SD Dejan Levanič predlaga (Večer,17.2.10), da naj država odkupi stanovanja po 900 €/m2. O santa simplicitas! O sebi je povedal največ. Zavedati se moramo dejstva, da je pot v pekel tlakovan s samimi dobrimi nameni. In kako se naj v vsej tej kolobociji znajde potrošnik, kupec stanovanja, ki resnično potrebuje stanovanje? Normalno je, da postaja iz dneva v dan bolj nezaupljiv, normalno je, da vse negativne lastnosti posameznika udarijo na plan, normalno je, da čaka. Čaka na kaj? Na nižje cene. Mislim, da čaka zaman. Cene stanovanj so posledica delovanja našega sistema v preteklosti. Večina novozgrajenih stanovanj je zgrajenih z bančnimi sredstvi. Torej je usoda cen stanovanj v rokah bank. Močno dvomim, da bodo pripravljene sprejeti to breme nase.  In kaj naj pri tem narediti država? Naj reši ta problem, saj je konec koncev tudi glavni krivec! Naloga države je po mojem vedenju in prepričanju, da zagotavlja normalno poslovno okolje za vse akterje, ne samo za ene. In naj to zagotovi. Mislim, da ima za to dovolj obsežen aparat. Ko bomo imeli dovolj veliko število državljanov ali tujcev, ki si bodo lahko kupili stanovanje in ki si bodo želeli kupiti stanovanje v Sloveniji, bo nepremičninske krize konec. Do takrat pa se bomo še malo šli »kriteriji najnižjih cen«, minimalnih plač, pozivanja na ulico, kake nove agencije in novega pravilnika, skratka Dantejev Purgatorio!

Prodaja stavb v središču Ljubljane (časopis Dnevnik)

Cene za te stavbe se gibljejo od 2745 (Mestni trg 15) pa do 4072 evrov (Prešernov trg 2) za kvadratni meter. Kako najprej ocenjujete ta razpon? Se vam zdijo cene glede na lokacijo na splošno pretirane?

Če izhajamo iz znanega izreka o treh parametrih, ki definirajo ceno nepremičnini (1.je lokacija, 2.je lokacija in 3.je lokacija), potem lahko tudi ugotavljamo, da so cene na nivoju plačilne sposobnosti kupcev. Tu moram poudariti razkorak med vrednostjo nepremičnin, ki so dosežene na trgu in vrednostjo, ki je kapitalizacija prihodkov oz. koristi, ki jih taka nepremičnina ustvarja oz. pomaga ustvarjati. Res pa je tudi, da imamo zaradi obstoječega sistema oz. slabo razvitega tovrstnega trga nepremičnin še kar precejšnje število kupcev, ki ne ločijo med tržno vrednostjo in vrednostjo v uporabi oz. investitorjevo vrednostjo.

Ali je glede na skromno ponudbo res TOP lokacij v središču Ljubljane sploh mogoče oceniti, da je neka cena pretirana?

Ob skromni ponudbi lahko le ugotavljamo, da imamo premajhen vzorec transakcij, da bi lahko govorili o tržni vrednosti in delovanju trga. Torej v praksi prevladujejo » investitorjeve vrednosti«. Vsak je pripravljen plačati toliko, kot mu znese projekcija poslovanja v tem objektu. Ob tem pa se moramo zavedati še pomanjkljivega davčnega nadzora. Zato je govoriti o pretiranih cenah tu nesmiselno, saj kot sem že omenil, je pomembna lokacija, ki omogoča solidno ali uspešno poslovanje.

Ali imate izkušnje s tem, kolikšno je sploh trenutno povpraševanja (potencialnih kupcev) po takih stavbah? Ali velja kot za vse druge nepremičnine v Ljubljani, da je trg v krizi in da je povpraševanje na minimalnih nivojih?

Tudi na tem področju trga nepremičnin je situacija podobna, pa ne toliko zaradi nepremičninske krize kot zaradi splošne gospodarske situacije. Podjetij, ki so v vzponu in ki širijo svoje delovanje ni prav veliko.

Kakšne so kaj cene mariborskih “palač”, torej stavb, ki so po kvadraturi in lokaciji primerljive s stavbo IVZ na Prešernovem trgu.

Pred kratkim je bila prodana stavba v samem središču mesta na Trgu svobode. Ugotavljamo, da je tako po številu tovrstnih transakcij kot tudi po doseženih cenah občuten razkorak med Mariborom in Ljubljano. Cene le izjemoma dosežejo 2.000 €/m2.

Kako komentirate delovanje Nacionalne stanovanjsko varčevalne sheme? (revija Kapital)

Če se ozremo nazaj, lahko ugotovimo, da je ob nastanku NSVS imela zelo pozitiven vpliv na razvoj trga s stanovanji. S svojim konceptom in ponudbo je pospešila razvoj stanovanjske gradnje, saj je vzpodbudila bančni sektor, da se je začel prilagajati potrebam na trgu. Z razvojem bančnega kreditiranja nakupa stanovanj je začetni naboj NSVS upadal in pripeljal kakšno leto dve nazaj do situacije, da ni več v prednosti pred ostalimi finančnimi produkti na trgu. Torej je zrela za korenito prenovo ali celo ukinitev zlasti ob upoštevanju podatkov, koliko je bilo tako privarčevanega denarja dejansko porabljeno za reševanje stanovanjske problematike. Ob tem se porajajo naslednja vprašanja. Zakaj so mlade družine priviligirane? Zakaj podobno ne velja za ostarelo populacijo oz. za populacijo, ki je na višku svojega ustvarjanja? Zakaj ne razvijemo hipotekarnih obveznic? Zakaj še vedno vztrajamo na neprofitnih stanovanjih? Itd. Še prej je zrel za prenovo Nacionalni stanovanjski program.